Che cos’è la surroga

La surroga (c.d. “portabilità del mutuo”) è l’istituto con il quale il mutuatario (debitore) ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario dalla propria Banca ad un’altra Banca, senza oneri e costi aggiuntivi. Si tratta, quindi, di un nuovo contratto di mutuo che sostituisce quello precedente e nel quale, il subingresso, ha luogo alle condizioni pattuite tra il cliente (mutuatario) e la banca subentrante.

A seguito del contratto di surrogazione, non si procede con l’iscrizione di una nuova ipoteca, in quanto la nuova Banca subentra nell’ipoteca esistente che viene “volturata” a suo favore, mediante la cosiddetta annotazione ipotecaria. Pertanto con la surrogazione, si ha “il trasferimento del contratto di mutuo esistente”, e cioè una successione del nuovo mutuante in luogo del precedente nel preesistente contratto di mutuo ipotecario.

Occorre ricordare che la surroga viene concessa necessariamente e fino alla concorrenza del capitale residuo del mutuo precedente.

 

Surroga TRILATERALE e BILATERALE.
La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto dell’originario creditore (“Banca surrogata”), della nuova Banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con un unico atto notarile contenente:

  1. il nuovo contratto di mutuo,  riproducente le condizioni pattuite tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito;
  2. il consenso alla surrogazione rilasciato dalla banca surrogante;
  3. la quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciata dalla banca surrogata;

La surroga bilaterale, invece, prevede l’intervento in atto della nuova banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con due separati atti notarili, e precisamente:
a) il nuovo contratto di mutuo, contenente il consenso alla surrogazione da parte della Banca surrogante;
b) un separato atto di quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciato dalla Banca surrogata.

 

La Quietanza
La quietanza è il documento contenente la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento, l’attestazione da parte della banca surrogata circa l’estinzione del debito, oltre che l’impegno della medesima banca a non procedere con la cancellazione dell’ipoteca originaria.

La quietanza può essere rilasciata contestualmente all’atto di surroga (questo è il caso della surroga trilaterale) oppure successivamente, e comunque entro 30 giorni dalla data di avvio della procedura interbancaria (nel caso della surroga bilaterale).
L’atto di quietanza – autenticato dal Notaio – dovrà essere prodotto unitamente all’atto di surroga, al fine di consentirne l’annotazione a margine dell’ipoteca originaria.

La quietanza può essere autenticata e rilasciata in formato CARTACEO o DIGITALE.
La quietanza digitale, quale documento informatico, viene sottoscritto digitalmente dal funzionario della Banca surrogata mediante firma qualificata autenticata dal Notaio in un sistema informatico di presentazione e firma sotto l’esclusivo controllo dello stesso pubblico ufficiale.
Detto originale viene sottoposto a conservazione sostitutiva sotto la responsabilità del Notaio, al fine di consentire ogni necessaria verifica.
Per poter procedere all’annotamento di una quietanza, il Notaio, rilascia una certificazione di conformità della copia cartacea, sostitutiva dell’originale documento informatico (art. 23 comma 1 D.lgs n.82 del 7 marzo 2005 C.A.D).

L’ANNOTAZIONE DELLA SURROGA A MARGINE DELL’IPOTECA ORIGINARIA.
Il “trasferimento” dell’ipoteca non ha effetto finché l’annotazione dell’atto di surrogazione non viene eseguita. Solo dopo che l’annotazione sarà stata effettuata, quindi, il nuovo mutuante potrà avvalersi della garanzia ipotecaria.
Effettuata l’annotazione, l’iscrizione non può essere cancellata senza il consenso dei soggetti indicati nell’articolo 2879 cod. civ.
L’annotazione costituisce il momento di chiusura del procedimento di surroga, in quanto assicura il subentro della nuova banca nella garanzia ipotecaria che assisteva il precedente mutuo.