Come nasce il contratto?
ACCERTAMENTI PRELIMINARI E LE INDAGINI IPOTECARIE
Il Notaio, che sia incaricato di ricevere o autenticare un atto avente ad oggetto diritti immobiliari, ha l’obbligo di eseguire le c.d. visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell’atto. Le ispezioni ipo-catastali hanno la finalità di assicurare l’esatta individuazione dell’immobile, la corretta esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione e voltura catastale. Inoltre, ha la funzione di fotografare le trasformazioni fisiche e giuridiche dell’immobile nel ventennio, consentendo quindi un corretto esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli ed in genere delle formalità pubblicitarie relative all’immobile nel suddetto periodo. Il notaio, pertanto, ha il dovere professionale di informare le parti su ogni questione sollevata dal loro contratto: problemi di natura urbanistica e catastale, effetti fiscali del trasferimento, conseguenze in ambito familiare e successorio, etc.
REDAZIONE DELL’ATTO E STIPULA
Svolti tutti gli accertamenti necessari, il notaio predispone l’atto di compravendita, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. La redazione dell’atto notarile non è richiesto ai fini della validità e dell’efficacia del contratto tra le parti dato che, a tale scopo, sarebbe sufficiente la stipulazione di un contratto in forma scritta. I motivi per i quali è necessario rivolgersi al notaio sono altri. Prima di tutto solo il notaio, quale publico ufficiale, è in grado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto; secondo, l’intervento del notaio è essenziale per rendere il contratto efficiace verso i terzi. Risultato che si realizza attraverso la trascrizione del contratto, a cui il notaio deve provvedere per legge. L’atto pubblico, pertanto, viene redatto dal notaio e viene da lui letto alle parti che, trovandolo conforme alla loro volontà e alle loro esigenze, lo sottoscrivono unitamente a lui.
L’atto notarile costituisce piena prova del fatto che un determinato venditore e un determinato compratore abbiano stipulato quella determinata compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati così come emerge dal documento, che le loro firme sono autentiche. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà restano a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie, etc.) vengono trasferiti all’acquirente. Di norma, salvo contrario patto scritto, in caso di trasferimento del possesso anticipato o posticipato rispetto alla stipula del rogito, spetterà al possessore corrispondere tutte le spese correnti oltre che quelle di ordinaria manutenzione. Per le tempistiche relative all’espletamento degli accertamenti e della stipula notarile, potete consultare il nostro “Documento di Sintesi”.