La disciplina fiscale della vendita

ACQUISTO TRA PRIVATI
Occorre premettere che le parti hanno l’obbligo di dichiarare in atto il reale prezzo di compravendita che, in alcuni casi, costituirà anche la base imponibile per il calcolo delle imposte.
La regola generale, infatti, vuole che le imposte siano calcolate sul prezzo di compravendita indicato nell’atto e pattuito tra le parti.
Tuttavia, proprio nel caso di compravendita tra privati, avente per oggetto un immobile ad uso abitativo, le imposte possono essere corrisposte sulla base della rendita catastale rivalutata, indipendentemente dal prezzo di acquisto.
Nel caso di acquisto agevolato per la prima casa di abitazione, l’imposta di registro è del 3%; a questa si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari a euro 168,00 ciascuna. Nel caso di acquisto di seconda casa, invece, le imposte ammontano complessivamente al 10% (l’imposta di registro del 7%, l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1%) con un ammontare minimo di euro 168,00 per ciascuna imposta.

 

ACQUISTO DA COSTRUTTORE
Diversamente da quanto previsto sopra, la compravendita da costruttore oppure dall’impresa che ha completamente ristrutturato l’immobile, entro 5 anni dalla fine dei lavori (termine prorogato dal 1primo gennaio 2011), è soggetta ad IVA, che verrà applicata sul prezzo di acquisto e sarà pari: al 4%, per la prima casa di abitazione, al 10%, per la seconda case e al 20%, per le case di lusso.
All’IVA, si aggiungeranno in ogni caso le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (per complessivi euro 504,00).

1 – AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA PRIMA CASA
Le agevolazioni sono concesse nella misura sopra descritta (imposta di Registro 3% per l’acquisto da privato e IVA 4% per l’acquisto da costruttore), quando ricorrono alcuni requisiti previsti dalla Legge, e precisamente:

1. A) L’immobile acquistato deve essere un’abitazione non di lusso, come previsto dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 e, inoltre, deve essere strutturalmente e oggettivamente destinato a essere utilizzato come abitazione.
   Sono considerate abitazioni di lusso, e dunque escluse dalle agevolazioni, tutte quelle aventi i seguenti requisiti [link DM 2 agosto 1969].
   L’agevolazione spetta anche per l’acquisto di un immobile in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Le caratteristiche saranno verificate al termine della costruzione;
   B) L’abitazione acquistata deve essere situata nel Comune di residenza dell’acquirente, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, oppure nel Comune in cui l’acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto. Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare non è richiesta la residenza nel Comune in cui è l’abitazione, né l’impegno a trasferirla;
   C) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare. La titolarità della sola nuda proprietà di un’abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un’ altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni.
   D) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa. Può godere delle agevolazioni chi ne ha usufruito in passato per l’acquisto solo di una quota di comproprietà dell’abitazione, e ora si trova ad acquistare la quota rimanente, diventandone così unico proprietario, in presenza di tutti gli altri requisiti di legge.

2 – IL CREDITO D’IMPOSTA
La legge prevede che le imposte pagate in occasione di un primo acquisto possano originare un credito di imposta da utilizzare in detrazione delle imposte che saranno dovute dallo stesso soggetto, in occasione di un successivo acquisto.
Chi vende una casa acquistata con le agevolazioni per comprarne un’altra, sempre con le agevolazioni e a condizione che il nuovo acquisto intervenga entro un anno dalla vendita del primo immobile, può vantare un credito di imposta in occasione del nuovo acquisto.
L’importo del credito è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o del’IVA corrisposta sul primo acquisto agevolato e non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.

Il meccanismo di compensazione del credito di imposta con le imposte dovute in occasione del secondo acquisto è utilizzabile immediatamente, quando il secondo atto di acquisto è soggetto ad imposta di registro.
Nel caso in cui sia soggetto ad IVA, il credito di imposta spetta ugualmente, ma non può essere utilizzato subito, bensì a compensazione di altre imposte future (come l’IRPEF) nell’arco dei 5 anni successivi all’acquisto, detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi, 1/5 dell’imposta pagata sulla prima casa.

Se il credito di imposta deriva dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato con agevolazioni mediante atto soggetto ad IVA, per poter usufruire del credito, il soggetto che ha venduto e che si accinge a riacquistare entro l’anno dalla vendita, deve fornire al notaio che redige il suo nuovo atto di acquisto, copia delle fatture che la prima società venditrice aveva emesso nei suoi confronti.