Il mutuo è il contratto con il quale la banca (mutuante) consegna una determinatà quantità di denaro al mutuatario che, previa concessione di una garanzia ipotecaria, si obbliga a rimborsare il capitale prestato oltre agli interessi. La banca erogherà la somma alla sussistenza di precise condizioni che verificherà durante la già citata procedura di merito creditizio. Nello specifico la banca verifica: a) che la rata non superi un terzo del reddito netto mensile del mutuatario; b) che la somma finanziata non superi l’80% del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore). Il mutuatario, come si è visto, non dovrà rimborsare solamente il capitale preso a prestito, ma anche gli interessi che lo stesso produce. Gli interessi, se fossero calcolati secondo la logica economica, causerebbero prime rate di importo estremamente elevato e le ultime di importo minore (il primo anno si pagherebbero gli interessi sull’intero capitale, il secondo anno su una somma minore, il terzo anno su una somma ancora più bassa,…). In questo modo, tuttavia, non si realizzerebbero gli interessi del mutuatario, che intende ricevere un’agevolazione di tipo finanziario. L’ammortamento “alla francese” evita questo tipo di difficoltà, permettendo di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima. Di seguito una breve sintesi delle diverse tipologie di mutuo ipotecario.

MUTUI A TASSO VARIABILE
Il tasso variabile cambia nel tempo (per esempio ogni mese, tre mesi o sei mesi, etc.), in base alla variazione di un parametro di riferimento (come l’Euribor, che è il tasso applicato ai prestiti tra le banche). Anche l’importo delle rate da pagare aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di una riduzione. Il tasso da pagare rimarrà sempre allineato con il mercato.

MUTUI A TASSO FISSO
Il tasso fisso è concordato con la banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Anche l’importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se il costo del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di mercato. Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, dato che la banca deve avere un margine di guadagno più elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi.

MUTUI A TASSO MISTO
Questa tipologia di mutuo si comporta, per i primi anni, come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita, continua come normale mutuo a tasso variabile. Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni.

MUTUI A TASSI MISCELATI (COCKTAIL)
Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un’altra da rimborsare a tasso variabile. Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni.

MUTUI CON TASSO MASSIMO (CAP & FLOOR)
Sono mutui a tasso variabile in cui l’escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap). Da notare che quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore.

MUTUI CON OPZIONE
Al mutuatario è consentito, alle scadenze programmate (ogni due anni circa) di esercitare la c.d. l’opzione, e cioè decidere se “saltare” dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

MUTUI A RATA FISSA E TASSO VARIABILE
La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all’origine.

MUTUI A RIMBORSO AUTONOMO
Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente. Il calcolo degli interessi, avviene in base all’esposizione effettiva.

MUTUI IN VALUTA
Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all’estero. Le rate vanno però pagate nella valuta del paese estero prescelto; il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare la valuta in Euro, accollandosi il rischio dei rialzi dei tassi di cambio.

MUTUI A RATE CRESCENTI O DECRESCENTI
Questa tipologia offre al mutuatario la possibilità di modificare le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante; riducendole all’inizio e maggiorandole nel tempo, il mutuatario ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore. Con l’operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto